محاسبه اجاره یا خرید خانه

خرید خانه بهتر است یا اجاره‌نشینی؟

این سؤال را معمولاً با مقایسه‌ی ساده‌ی «اجاره‌ی ماهانه» و «قسط وام» جواب می‌دهند، اما این مقایسه کامل نیست. خرید خانه یعنی پیش‌پرداخت بزرگ، هزینه‌های نقل‌وانتقال، تعمیر و نگهداری و هزینه‌ی فروش در آینده؛ و در مقابل، اجاره‌نشینی یعنی پرداخت اجاره‌ای که هر سال بیشتر می‌شود، اما پولی که صرف خرید نشده، می‌تواند جای دیگری سرمایه‌گذاری شود. ابزار محاسبه اجاره یا خرید خانه تولتولیا هر دو مسیر را کنار هم شبیه‌سازی می‌کند و نشان می‌دهد در بازه‌ی زمانی موردنظر شما کدام گزینه واقعاً به‌صرفه‌تر است و اگر خرید به‌صرفه شود، از چه سالی.

ویژگی‌های ابزار

• مقایسه‌ی کامل هزینه‌ها: پیش‌پرداخت، وام، نگهداری، هزینه‌های معامله و فروش.
• احتساب هزینه‌ی فرصت: بازده پولی که مستأجر به‌جای خرید سرمایه‌گذاری می‌کند.
• رشد قیمت خانه و افزایش سالانه‌ی اجاره.
• محاسبه‌ی سال سربه‌سر؛ سالی که خرید از اجاره به‌صرفه‌تر می‌شود.
• جدول سال‌به‌سال هزینه‌ی خالص هر دو گزینه.
• بازه‌ی مقایسه‌ی دلخواه.
• رایگان و بدون ثبت‌نام.

آموزش استفاده

1. بخش خرید: قیمت خانه، درصد پیش‌پرداخت، نرخ و مدت وام، هزینه‌ی نگهداری، هزینه‌های معامله، رشد سالانه‌ی قیمت خانه و هزینه‌ی فروش را وارد کنید.
2. بخش اجاره: اجاره‌ی ماهانه و درصد افزایش سالانه‌ی آن را وارد کنید.
3. تنظیمات مقایسه: بازده سالانه‌ای را که می‌توانید از سرمایه‌گذاری پول خود به دست آورید وارد کنید و تعداد سال‌های مقایسه را انتخاب کنید.
4. نتیجه‌ی کلی، سال سربه‌سر و جدول سال‌به‌سال را بررسی کنید.

استفاده از ابزار در شرایط ایران

بازار مسکن ایران چند تفاوت مهم با مدل پیش‌فرض این ابزار دارد. برای نتیجه‌ی واقع‌بینانه، فیلدها را این‌طور پر کنید:

• رهن یا ودیعه: پولی که بابت رهن می‌پردازید، سود ندارد و همین هزینه‌ی فرصت است. ماهانه‌ی بازده از‌دست‌رفته‌ی آن را حساب کنید و به اجاره‌ی ماهانه اضافه کنید. برای مثال، اگر ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۰ میلیون تومان اجاره می‌دهید و می‌توانید سالانه ۲۰ درصد بازده بگیرید: ۵۰۰ میلیون × ۲۰٪ ÷ ۱۲ ≈ ۸٫۳ میلیون تومان. پس در فیلد اجاره‌ی ماهانه حدود ۱۸٫۳ میلیون تومان وارد کنید.
• خرید بدون وام: اگر خانه را نقدی می‌خرید، پیش‌پرداخت را ۱۰۰ درصد بگذارید.
• شارژ ساختمان: شارژ ماهانه را در فیلد هزینه‌های ماهانه‌ی ساختمان (انجمن مالکان) وارد کنید.
• مالیات و بیمه: اگر برای ملک خود مالیات سالانه یا بیمه‌ای پرداخت نمی‌کنید، این فیلدها را صفر بگذارید.
• هزینه‌های معامله: کمیسیون مشاور املاک، هزینه‌های دفترخانه و انتقال سند را به‌صورت درصدی از قیمت وارد کنید.
• تورم و رشد قیمت: در اقتصاد تورمی، رشد قیمت خانه، افزایش اجاره و بازده سرمایه‌گذاری هر سه بالا هستند. مهم این است که این سه عدد را نسبت به هم واقع‌بینانه انتخاب کنید.

چرا هزینه‌ی فرصت پیش‌پرداخت مهم است؟

بسیاری از مقایسه‌ها فرض می‌کنند اگر خانه نخرید، پول پیش‌پرداخت هیچ سودی ندارد. اما مستأجری که آن پول را خرج خرید نکرده، می‌تواند آن را سرمایه‌گذاری کند. این ابزار رشد همین سرمایه‌گذاری را، هم برای مبلغ پیش‌پرداخت و هم برای هر ماهی که هزینه‌ی اجاره کمتر از هزینه‌ی خرید است، در نظر می‌گیرد. اگر بازده سرمایه‌گذاری شما از رشد قیمت خانه بیشتر باشد، اجاره‌نشینی می‌تواند مدت طولانی‌تری به‌صرفه بماند؛ و اگر رشد قیمت خانه بیشتر باشد، خرید زودتر به نقطه‌ی سربه‌سر می‌رسد.

کاربردهای ابزار

• تصمیم‌گیری درباره‌ی خرید خانه در زمان حاضر یا ادامه‌ی اجاره‌نشینی و پس‌انداز بیشتر.
• فهمیدن اینکه برای به‌صرفه شدن خرید، چند سال باید در خانه بمانید.
• مقایسه‌ی محله‌ها یا شهرهایی با نسبت قیمت به اجاره‌ی متفاوت.
• بررسی اثر فرض‌های مختلف درباره‌ی رشد قیمت ملک و بازده سرمایه‌گذاری.

برای برنامه‌ریزی پس‌انداز پیش‌پرداخت از محاسبه پس‌انداز ماهانه و برای بررسی رشد سرمایه‌گذاری از ماشین‌حساب سود مرکب تولتولیا استفاده کنید.

سؤالات متداول

سال سربه‌سر یعنی چه؟

اولین سالی که هزینه‌ی خالص خرید (کل پول پرداخت‌شده منهای ارزش ملک و سهم شما از آن) از هزینه‌ی خالص اجاره (کل اجاره‌ی پرداخت‌شده منهای ارزش سرمایه‌گذاری شما) کمتر می‌شود. قبل از آن، اجاره به‌صرفه‌تر است و بعد از آن، خرید.

چرا با وجود افزایش اجاره، ممکن است اجاره‌نشینی به‌صرفه‌تر باشد؟

چون پولی که صرف پیش‌پرداخت، هزینه‌های معامله و نگهداری نشده، می‌تواند سرمایه‌گذاری شود و رشد کند. اگر این رشد از افزایش قیمت خانه بیشتر باشد، اجاره‌نشینی برای مدتی به‌صرفه‌تر می‌ماند؛ به‌خصوص در بازه‌های کوتاه‌مدت.

رهن را چطور در محاسبه وارد کنم؟

بازده سالانه‌ای که می‌توانستید از پول رهن بگیرید را بر ۱۲ تقسیم کنید و به اجاره‌ی ماهانه اضافه کنید، سپس جمع آن را در فیلد اجاره‌ی ماهانه وارد کنید. روش کامل در بخش «استفاده از ابزار در شرایط ایران» آمده است.

هزینه‌ی نگهداری خانه را چند درصد در نظر بگیرم؟

یک قاعده‌ی سرانگشتی رایج، حدود ۱ درصد ارزش خانه در سال است. برای ساختمان‌های قدیمی یا خانه‌هایی که به بازسازی نیاز دارند، عدد بیشتری در نظر بگیرید.

آیا نتیجه‌ی این ابزار مشاوره‌ی مالی است؟

خیر. این ابزار یک مدل ساده‌شده برای مقایسه است و نوسانات بازار، شرایط وام، مالیات‌ها و موقعیت شخصی شما را به‌طور کامل در نظر نمی‌گیرد. از آن برای درک بهتر گزینه‌ها استفاده کنید و برای تصمیم نهایی با کارشناس مشورت کنید.